报告由施沃特资产管理公司发布，聚焦2025年上半年苏州写字楼市场表现，涵盖宏观经济、企业运行、整体市场及产业楼宇等维度。
城市宏观背景：苏州经济稳中有进，“三驾马车”协同增长。社会消费品零售总额同比增4.2%，家电、计算机类产品需求旺盛；固定资产投资中高新技术产业投资增长10.8%，电子通讯、新材料等领域增速超20%。政策层面，多项措施推动科技创新与产业融合，如对重大成果转化项目最高资助2000万元，并布局人工智能、车联网等新赛道，举办多场行业大会与赛事，加速“人工智能+”生态构建。各区聚焦特色产业，高新区发力跨境电商，相城区强化汽车产业链，园区推动科技成果转化。
企业运行表现：在营企业总量达98.89万家，较年初增长1.74%，但增速连续四个季度下降。上半年新增企业5.2万家，注销3.65万家，净增约1.5万家。企业迁移方面，迁入784家（62%来自省内），迁出649家，园区和吴中区为迁入企业主要落位区域。分区来看，吴中区在营企业增速领跑全市，达2.9%。
整体市场表现：写字楼总存量314.1万㎡，新增供应3.7万㎡（尼盛中心项目），净吸纳量2.66万㎡，同比降62%。平均租金69.9元/㎡/月，首次跌破70元，同比降11%；空置率33.5%，环比微降0.1%。需求端呈现“小增大多减少”特征，200㎡以下小客户数量增60%，500㎡以上大客户降51%，TMT、专业服务为成交主力行业，但成交面积仅为去年的67%。退租面积达近年新高，核心区企业置换及成本缩减为主要原因。未来供应压力大，下半年预计超200万㎡入市，供需失衡或加剧竞争。
展开剩余81%产业楼宇观察：产业楼宇存量117.8万㎡，净吸纳量1.99万㎡，占整体市场75%，租金53.2元/㎡/月，空置率34.4%。与传统商务楼宇相比，产业楼宇在TMT、零售贸易行业需求更集中，租金价差扩大至15-20元/㎡/月。未来新增供应充足，需通过运营创新与产业生态构建实现差异化竞争。
总体而言，苏州写字楼市场处于深度调整期，短期面临供需失衡与租金下行压力，长期需依托产业升级与政策红利，通过产品创新与精准招商实现转型。
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